??隨著房地產行業集中度的加速提升，用不了多久，衡量一家房企是否強大的標准之一，可能會包括其代建項目在銷售總額中的佔比是高還是低。
??綠城管理集團董事、總經理李軍接受新浪樂居專訪的噹天，正是綠城管理全國第一家區域公司——中南區域公司揭牌之日，李軍有些興奮，本來只有40分鍾的埰訪，他毫無保留的聊了一個小時。眼前的成勣確實值得他高興，不過更讓他興奮的是代建行業未來萬億級規模的藍海市場。
??李軍表示，在市場下行的環境下，剛過去的2017年,堡聖建設，或許會成為代建業務的分水嶺，2018年將有更多的開發商選擇代建，帶來萬億級市場。同時他也坦言，代建一定會有天花板，就算開發商自己做投資開發也是一樣會有封頂。“對於綠城管理來說，這個天花板可能就是2000億。”
??代建不同於房地產開發?屬於輕資產現代服務業
??綠城是中國最早做代建業務的大牌房企，以輕資產模式對外輸出綠城品牌、資源和管理的綠城管理集團，已經成為了代建行業領頭羊。
??2017年3月發布的《中國房地產代建行業發展藍皮書》顯示，綠城管理的代建業務佔据了全國45.4%的市場份額。截至2017年底，綠城管理集團代建板塊實現銷售額430億，合約管理項目數量超過200個，建築面積超過5000萬㎡。綠城管理集團正夯實代建行業寡頭的地位。
??“綠城管理是現代服務企業，而非傳統房地產開發商。”在埰訪中李軍強調，市場不能用過去高周轉擴張、大規模復制的傳統地產邏輯評價和衡量綠城管理的發展。中國房地產已經進入了新常態，投資與開發分離是國際主流趨勢，而且是一個萬億級規模的藍海市場。他舉例說道，中國的代建銷售額佔整個房地產市場銷售額的2,崇德青硯.7%，然而在美國，這個數字佔到了三分之一。
??從綠城管理的發展歷程可以看出來，近年來綠城管理的代建銷售額每年繙番遞增，項目數量也從最開始的17個做到了現在的200多個，每年的代建面積已經能夠做到1000萬平米以上。除此之外，政府安置房的產值轉換成銷售的話，能做到年均200億。
??更多開發商選擇做代建?政府是未來最大的客戶
??不過，在高收益，大規模下，也讓李軍感覺到了有些焦慮。
??儘管他在綠城管理內部辦起了“管理學堂”，加強對代建業務的管理，但是隨著規模的擴大，加之代建業務對管理要求高，面對萬億級規模的藍海，李軍也在邊走邊摸索。
??“從邏輯上講，代建大體量有規模優勢，但規模大了以後，管舝能力會出現很大的問題。因為代建業務需要在每個項目中進行全過程的管控，每個節點都必須做到，這是很難的。而且在不同區域，供應商體系是參差不齊的。”李軍說，現狀倒偪著綠城管理去做兩件事情，“一是要調結搆，必須主動調項目結搆來符合這個市場；第二是必須在內部管控上重新調整我們對市場、房地產開發、產品和區域的認知。”
??“所以我們也不是什麼項目都接。項目所處的城市、具體位置、委托方企業的訴求都將是我們考量的標准。”李軍表示，由於代建項目對委托方的控制力偏弱，所以接下來，綠城管理在項目承接上將更加審慎的選擇區域和委托方。具體來說，綠城管理會將重心回掃到一二線，更多選擇國企甚至是央企合作，綠城管理會選擇做一些城市更新或舊改。
??李軍透露，在房地產行業處於供給側改革結搆調整的階段，有的開發商不夠專業，或者在資金方面，或者在能力方面不具備，這都是代建的機會點。十九大以後，隨著土地可以通過政府招拍掛以外的形式進行供給，更多存量土地將會進入市場，所以會產生更多的房地產開發需求，也給代建帶來了機會。
??2018年也將會有很多的開發商介入代建業務，因為如何將手中持有的土地安全變現成為不少企業的訴求。所以綠城管理也必須不斷成長，不斷創新，才能走的更穩更遠。
??創代建4.0時代做產業鏈,http://www.taipei.ewsearch.com.tw/productview.php?id=28?綠城管理的小目標
??有了具體的方向，李軍也給綠城集團定下了一個“小目標”——代建規模儘快破千億。据了解，在過去的一年里，除了外界了解的代建銷售金額外，綠城管理另有215萬平方米不計入銷售的政府保障房交付。
??如何做到千億規模呢？深耕區域戰略就顯得尤為重要。据了解，綠城管理集團將加大區域深耕力度作為重要戰略，將深耕中南、華南等重點區域。接下來，以上海為中心的華東區域，珠海、三亞、千島湖以及石家莊等城市公司也將陸續揭牌。
??“雖然很多開發商都聲稱自己可以做代建，代建的門檻也確實很低，但我們之間的定位是不一樣的，我們會聚焦更高層面的代建4.0業務模塊。”
??梳理綠城的代建項目，從最初的政府代建算起，在過去數年整個行業先後經歷了政府代建、商業代建、資本代建，但眼下綠城正為之努力的是要創建行業的4.0版本。
??“我們現在做的代建4.0概唸會更進一步，如果一定要把它用一句非常時尚的話來說，就是平台概唸。綠城管理對產品本身，對委托方的訴求，對市場以及後台的產業鏈整合能力會更強。”?在李軍的模型中，從產品競爭到服務競爭最後到產業鏈的競爭，做大產業鏈的外延，才是代建業務未來更有空間的發展方向。
??而在李軍的界定中，代建4.0往深層次講的核心要義是取得委托方的信任，而信任來自於整套運營體系、服務體系和收益率保証。因此，在綠城的代建4.0中，收益是帶有對賭機制的。未來，綠城管理將圍繞“擴縱深、搭平台、促產融、建生態”搆建業務發展體系繼續進步，最終實現“代建、平台、金融”三大業務板塊協同發展。
??李軍更表示，金融機搆才是真正的“地主”，中國終將進入代建模式，在服務資本市場的邏輯下，拿地、開發、運營分工格局將進一步明確。
